Bất động sản Việt Nam: Phía trước là vực thẳm? (Việt Hoàng)

Còn những người dân có chút tiền đầu tư vào bất động sản thì sao? Những người này cần phải tỉnh táo vì số tiền có được của nhiều người là do tích lũy, chắt góp hoặc kinh doanh trong nhiều năm. Bất cứ sự đổ vỡ nào của thị trường bất động sản cũng khiến nhà đầu tư mất mát rất lớn. Không có bất cứ một mặt hàng nào là tăng giá mãi mãi, tất cả đều theo hình sin, có lúc lên và có lúc xuống.

Giá bất động sản từ Đà Nẵng đến Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng giá mạnh từ khoảng giữa năm 2017 đến nay (cuối tháng 3/2018). Đặc biệt tại điểm nóng Đà Nẵng, có những khu vực giá đất tăng lên gấp 4-5 lần. Khu An Thượng, quận Ngũ Hành Sơn, một miếng đất hơn 200 mét vuông được chào bán với giá 45 tỉ đồng (khoảng 2 triệu USD, 1 mét vuông bằng 10.000 USD). Một người bạn có miếng đất 90 mét vuông tại An Thượng 3, mua cách đây hơn 1 năm giá 3,5 tỉ đồng, hiện tại giá của nó là 15,5 tỉ đồng.

Việc giá bất động sản tăng giá cao như vậy chủ yếu là do thổi giá và đầu cơ. Những người tham gia vào thị trường này đều là dân đầu cơ, tức là những người có tiền rảnh rỗi và không (chưa) biết đầu tư vào đâu. Dân thường không có khả năng, kể cả những người có nhu cầu thực sự. Như vậy, tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản như đất nền, chung cư, văn phòng, resort, nghĩ dưỡng… chỉ là một bộ phận nhỏ có điều kiện và kinh tế của xã hội Việt Nam. Dù vậy sự tăng giá liên tục của bất động sản lại có ảnh hưởng lớn đến toàn bộ người dân và nền kinh tế Việt Nam.

Chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu xem những cái được và mất từ việc giá bất động sản tăng giá chóng mặt như thời gian vừa qua.

1. Những cái được :

- Bộ mặt các khu đô thị trở nên khang trang và to đẹp hơn vì được qui hoạch lại một cách đồng bộ và có hạ tầng tốt, nhất là tại các dự án mới. Một bộ phận người dân có điều kiện được sống trong một không gian hiện đại và tiện nghi. Họ có nhiều lựa chọn cho mình và gia đình hơn.

- Một số ngành nghề liên quan đến công nghệ và phụ liệu xây dựng cũng như nội thất nhà ở có cơ hội phát triển như xi măng, gạch, đá, bàn ghế, giường tủ… Tuy nhiên một số ý kiến cho rằng đa số phụ liệu xây dựng và đồ nội thất đều do nhập khẩu, các doanh nghiệp Việt Nam đáp ứng không đáng kể cho chuỗi công nghệ xây dựng này.

- Tạo thêm công ăn việc làm cho người dân. Bất cứ ai cũng có thể tham gia vào thị trường lao động xây dựng. Có chuyên môn thì lương cao, không có chuyên môn thì làm lao động chân tay.

- Khi thị trường bất động sản phát triển thì nhà nước sẽ thu được thêm nhiều thuế, đặc biệt là tiền thuế từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

2. Những cái mất :

- Bất động sản tăng giá sẽ làm cho việc cải tạo và nâng cấp hạ tầng đô thị trở nên vô cùng đắt đỏ vì phải đền bù giải phóng mặt bằng với giá quá cao. Rất nhiều dự án nâng cấp hạ tầng đô thị gặp trở ngại vì không thể thỏa thuận được giá đền bù. Nhiều dự án mở đường, tiền đền bù chiếm hơn 2/3 tổng số tiền đầu tư. Với sự thiếu minh bạch trong quá trình đền bù giải tỏa nên một số tiền lớn đã bị tham nhũng và thất thoát.

Việt Nam nổi tiếng với những con đường đắt nhất hành tinh như đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa, 550 mét hết hơn 642 tỉ đồng (28 triệu USD, tức hơn 51 triệu USD/1 km) hay đoạn đường Hoàng Cầu-Voi Phục dài 2,2 km hết 7.800 tỉ đồng (342 triệu USD, tức 155 triệu USD/1km). Để so sánh, giá xây dựng trung bình 1 km xa lộ đầy đủ tiện nghi và an toàn tại Pháp là 7 triệu USD, tại Tây ban Nha là 3 triệu USD, đắt nhất là tại Thụy Sĩ với gần 16 triệu/1 km (vì phải xây trên những vùng núi đá hoa cương).

- Trái với nhận định hời hợt của một số người khi cho rằng bất động sản phát triển sẽ kéo theo nền kinh tế phát triển. Điều này không đúng. Bất động sản là hệ quả của nền kinh tế, có nghĩa là khi kinh tế phát triển, người dân kiếm được nhiều tiền thì họ sẽ có nhu cầu mua bất động sản để sinh sống hoặc giữ tiền.

Thị trường bất động sản Việt Nam không ổn định và không bền vững vì không có khách hàng tiềm năng, là những người lao động bình thường, vốn chiếm số đông. Khách hàng của thị trường bất động sản như đã nói ở trên, chỉ bao gồm một tầng lớp nhỏ có tiền, các dự án chủ yếu bán đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Chỉ cần thị trường đóng băng là hết giao dịch vì các nhà đầu tư… hết tiền.

Đây cũng là một hình thức "bán nước" trá hình vì chỉ những "cư dân bất hợp pháp" Trung Quốc mới đủ khả năng bỏ tiền ra mua để "hợp thức hóa" sự hiện diện của họ trên lãnh thổ Việt Nam, đặc biệt là tại những địa điểm "đắc lợi" hay "phong thủy hài hòa" như dọc các trục lộ giao thông, trong trung tâm thành phố, dọc bờ biển, quanh những hải cảng và giang cảng, hoặc cạnh những trung tâm hay vị trí có thắng cảnh đẹp và nổi tiếng của Việt Nam.

- Bất động sản tăng giá làm nền kinh tế phát triển chậm lại vì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có nhu cầu thực sự về nhà xưởng, kho tàng, bến bãi sẽ gặp khó khăn khi phải thuê hoặc mua lại bất động sản với giá cao.

Trong khi đó, đáng lẽ số tiền này dành để đầu tư vào thiết bị máy móc. Việc những doanh nhân làm ăn chân chính thường xuyên gặp phải đủ các thứ phiền hà từ bộ máy nhũng nhiễu của chính quyền trong khi việc kinh doanh bất động sản lại quá dễ dàng và thu lợi cao. Điều này khiến các doanh nghiệp kinh doanh và sản xuất chán nản và quay sang đầu tư vào bất động sản. Hậu quả cuối cùng là không mấy ai đầu tư vào sản xuất nên mọi mặt hàng đều phải nhập khẩu kể cả nông sản thực phẩm. Chảy máu ngoại tệ và nền kinh tế phụ thuộc vào nhập khẩu sẽ sinh ra lạm phát và mất cân bằng nghiêm trọng, hậu quả là khôn lường cho nền kinh tế Việt Nam.

- Bất động sản đã và đang tạo ra nhiều hệ lụy nguy hiểm cho xã hội Việt Nam. Do mối lợi khủng khiếp mà bất động sản đem lại cộng thêm chính sách về đất đai mù mờ, nhất là việc hiến pháp Việt Nam đến nay vẫn không công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân đã khiến các quan chức nhà nước cấu kết với các thế lực tài phiệt thu hồi đất vô tội vạ của người dân với giá rẻ mạt để làm dự án hoặc phân lô bán nền.

Hàng triệu dân oan mất đất trên khắp đất nước đang phải sống lang thang vật vờ với những tiếng oán than ngút trời. Rất nhiều nhà tỉ phú, triệu phú đôla giàu lên nhờ đất đai. Sự giàu có vô độ của những người làm giàu từ đất đai khiến họ chi tiêu thả phanh và làm ảnh hưởng tiêu cực đến giá cả các loại hàng hóa tiêu dùng cũng như các dịch vụ cơ bản phục vụ người dân. Hố ngăn cách giàu nghèo càng lớn thì sự bất mãn và đối kháng càng cao và có nguy cơ làm bùng nổ xã hội.

- Bất động sản tăng giá quá cao làm suy giảm niềm tin của người dân vào tương lai. Khi giá lương trung bình của người dân Việt Nam vẫn còn thấp như hiện nay thì giấc mơ sở hữu một ngôi nhà hay một căn hộ tử tế mãi mãi là một giấc mơ xa vời.

Khi không có niềm tin và mọi ước mơ vào tương lai bị thui chột, khi ước mơ chính đáng và giản dị để có "ngôi nhà và những đứa trẻ" bị gạch bỏ thì làm sao người dân có thể yên tâm làm việc và cống hiến ?

Một số người, nhất là thanh niên không còn động lực để làm ăn chân chính mà sẵn sàng phạm pháp để sớm có tiền và "đạt được" giấc mơ của mình. Khi người dân phải lừa đảo hay phạm tội để có tiền mua sắm nhà cửa thì chất liệu nền tảng cấu tạo xã hội Việt Nam coi như đã đổ vỡ hoàn toàn.

- Sự tham gia sâu và nhiệt tình của các ngân hàng Việt Nam vào thị trường bất động sản là thấy rõ và chính điều đó sẽ đe dọa tính ổn định của các ngân hàng mỗi khi có biến động về thị trường này. Nhiều ngân hàng đã mất khả năng thanh toán dẫn đến việc bị sát nhập hoặc ngân hàng nhà nước phải bỏ tiền ngân sách ra mua lại với giá 0 đồng (ngân hàng vỡ nợ). Có nhiều lý do trong đó lý do quan trọng là khối nợ xấu từ bất động sản. Khi gần như toàn bộ nguồn tín dụng từ ngân hàng và cả ngân sách đều dành cho bất động sản thì nên kinh tế sẽ èo uột và không có tương lai, rất khó phát triển một cách lành mạnh.

Kết luận

Sỡ dĩ thị trường bất động sản tăng giá liên tục là do chính sách vĩ mô của nhà nước. Chưa có một lĩnh vực nào thông thoáng và dễ dãi như kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Không cần biết nguồn tiền từ đâu ra, không phải đóng đủ các loại thuế như khi kinh doanh các mặt hàng khác. Những đại gia cấu kết với những quan chức tham nhũng sở hữu bao nhiêu đất đai cũng được. Đây cũng là kênh kiếm tiền dễ nhất, nhanh nhất và hợp pháp nhất… Các yếu tố này khiến bong bóng thị trường bất động sản của Việt Nam phình to và không biết sẽ nổ bùng vào lúc nào.

Trong khi đó, chỉ cần đánh thuế những ngôi nhà hoặc căn hộ thứ hai trở lên là thị trường bất động sản có thể giảm nhiệt ngay lập tức. Không phải chính quyền Việt Nam không biết điều đó, dự định đánh thuế người có nhiều bất động sản đã được soạn thảo từ lâu nhưng vì các nhóm lợi ích quá mạnh nên luật này không thể thông qua và áp dụng.

Câu hỏi được đặt ra là khối lượng tiền khổng lồ thu được từ thị trường bất động sản chui vào túi ai ? Rất dễ trả lời. Tất nhiên chúng chui vào túi của những nhóm lợi ích có khả năng vẽ ra chính sách về qui hoạch đô thị, sau đó là các nhà tài phiệt có tiền và có quan hệ mật thiết với các nhóm lợi ích trên. Số tiền này đã được chuyển ra nước ngoài để đầu tư vào các lĩnh vực an toàn hoặc bất động sản, chủ yếu là Mỹ và các nước Phương Tây dân chủ.

Còn những người dân có chút tiền đầu tư vào bất động sản thì sao ? Những người này cần phải tỉnh táo vì số tiền có được của nhiều người là do tích lũy, chắt góp hoặc kinh doanh trong nhiều năm. Bất cứ sự đổ vỡ nào của thị trường bất động sản cũng khiến nhà đầu tư mất mát rất lớn. Không có bất cứ một mặt hàng nào là tăng giá mãi mãi, tất cả đều theo hình sin, có lúc lên và có lúc xuống. Ngay cả nền kinh tế hùng mạnh nhất thế giới là Mỹ cũng đã gánh chịu cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007 và sau đó lan ra toàn thế giới.

Những người kinh doanh bất động sản không nên vay mượn ngân hàng hoặc xuống tiền tất tay cho các phi vụ tưởng là thắng lớn và ngon ăn. Nên đầu tư 2/3 số tiền của mình có, còn 1/3 tiền mặt nên giữ để phòng thân. Không nên tham. Sau đỉnh cao sẽ là vực sâu.

Việt Hoàng

(11/04/2018)